Волочиське бюро правової допомоги інформує
Юридична консультація. Емфітевзис як альтернатива оренді землі.
Емфітевзис - це строкове чи безстрокове, платне чи безоплатне право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, що може відчужуватись або успадковуватись. Цивільним кодексом України передбачено, що право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб за встановленим цільовим призначенням. Детально зміст права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) розкривається законодавством у ст. 407 ЦК та ст. 102/1 Земельного кодексу (далі - ЗК).
Емфітевзис виникає на підставі відповідного договору. Зазначений договір, відповідно до ст. 208 ЦК, укладається в письмовій формі між власником земельної ділянки та особою (юридичною або фізичною), яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Договір не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, проте може бути посвідчений на вимогу сторони. Законодавство не містить вимог до форми та змісту договору про надання емфітевзису. Процедура укладення даного договору спрощена, так як істотні умови такого договору законодавством не визначено і це робить такий договір більш привабливим порівняно з договором оренди землі. Даний договір може бути строковим або безстроковим. При цьому законодавством визначено, що строк договору емфітевзису для земельних ділянок державної або комунальної власності не може перевищувати 50 років (ст. 408 ЦК, ч. 4 ст. 102/1 ЗК). Для земель приватної власності строк не обмежено, тобто він може становити, наприклад, 100 років. Укладаючи безстроковий договір, кожна зі сторін отримує право відмовитися від договору емфітевзису, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (п. 2 ст. 408 ЦК). За домовленістю сторонами встановлюються розмір плати за договором, її форма, умови, порядок та строки її виплати. Договір повинен містити перелік обов’язків землевласника та землекористувача, визначені законодавством, які фактично не відрізняються від їх прав та обов’язків у разі оренди землі. Відповідно до вимог ЦК землекористувач зобов’язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації. Власник земельної ділянки, в свою чергу, зобов’язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав. А використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, є однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою (ст. 41 ЗК). Отже, використання земельної ділянки за таким договором має відповідати цільовому призначенню цієї земельної ділянки, зазначеному у правовстановлюючому документі (державному акті, свідоцтві на право власності тощо).
Серед інших відмінностей емфітевзису від оренди землі слід виділити такі:
- право емфітевзису може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування користувачем землі;
- речове право користування земельною ділянкою приватної власності для сільськогосподарських потреб за бажанням емфітевта може бути передано у заставу за згодою власника земельної ділянки;
- під час укладення договору емфітевзису в ньому за погодженням сторін може бути визначено чіткий механізм оплати, що може бути у формі як одноразового платежу за користування землею за весь період, так і часткових платежів за певні періоди часу;
- на відміну від оренди строк дії договору емфітевзису щодо земель приватної власності може бути строковим або безстроковим;
- у разі припинення юридичної особи - користувача землі на умовах емфітевзису, таке право в установленому порядку передається правонаступникові (за реорганізації юридичної особи) або включається до ліквідаційного балансу (за ліквідації юридичної особи).
Отже, однією з основних особливостей речового права емфітевзису є можливість його відчуження іншій особі за різних умов.
Емфітевзис є похідним речовим правом від права власності, а тому його державна реєстрація провадиться після державної реєстрації права власності на саму земельну ділянку шляхом подання заяви про державну реєстрацію такого права до територіального органу державної реєстрації прав.
Припинення емфітевзису також підлягає державній реєстрації в Держреєстрі прав у встановленому законодавством порядку.
За додатковою інформацією та консультаціями просимо звертатись до Волочиського бюро правової допомоги, яке знаходиться за адресою: м. Волочиськ, вул. Лисенка, 8-А, тел. (03845) 4-02-82
